“如果說地面電站最大的法律風險在于土地的話，那么分布式光伏最大的法律風險無疑就在屋頂！”中倫律師事務所合伙人郝利在第二屆分布式光伏嘉年華上強調。中倫律師事務所郝利律師團隊編寫的《2017年度光伏項目涉訴案件分布及典型裁判規則大數據研究報告》顯示，屋頂分布式光伏相關的案件已經占到全部案件的37%。

 

分布式光伏涉及屋頂租賃，商業模式又較為靈活，不同的模式下對應著不同的法律風險。所以，與分布式光伏的快速發展相伴而來的，還有與其相關的法律風險系數正不斷上升。而屋頂租賃協議的簽署又是其中的一個重要環節。

 

先來看一個案例：

 

A線纜集團與B能源投資公司的屋頂租金及電費之爭

 

A線纜集團與安倫廠、安妮廠、永昌公司、A電纜廠系關聯企業，均在昆山市同一片廠區內。2013年12月，昆山B能源投資公司與A線纜集團簽訂《屋頂租賃協議》一份，約定B承租A位于昆山市某鎮長江北路XX號1至7號廠房的房頂使用權，租賃期限為20年，到期后自動續5年，自被告進場施工之日起25年為租賃期。

 

后雙方因為屋頂租金和電費支付發生糾紛，并分別以對方為被告訴至法院，A要求解除租賃合同，B拆除發電設備并搬離，判令B支付租金和逾期利息40余萬元；B要求判令A支付拖欠電費200余萬元。

 

法院認為（1）A集團四企業共同催告函無法準確區分各自金額，不能作為解除合同的條件；（2）萬分之五每日的逾期違約金過高，調整為銀行貸款利息1.3倍；（3）EMC合同性質為供用電合同與屋頂租賃合同并非同一法律關系，電費與租金不能抵消。

 

郝利解釋道，上述案件涉及若干家企業，法院最終給出的審判結果同時也提醒了從業者一定要關注在屋頂租賃中存在的風險問題。

 

• 自發自用項目，該簽一個合同能源管理協議，還是分簽兩個合同？
• 25年的屋頂租賃合同是否有效？該如何規避法律風險？
• 什么情況下，屋頂業主有權解除合同？ 屋頂業主拖欠電費，有什么好辦法應對？

 

上述三個問題是可以從該案件中引申出的主要法律風險，同時也是投資商最為關注的問題。本文將根據郝利律師在第二屆分布式光伏嘉年華上的演講，著重分析分布式光伏屋頂租賃協議簽署要點，以期為分布式光伏從業者提供借鑒。

 

首先，從合同模式來看，屋頂租賃與能源管理二者的異同見圖一：

 

圖一 屋頂租賃與能源管理協議法律規則對比

 

郝利表示，在不同的模式下需要關注的三個問題，第一，EMC合同當中必須明確屋頂租賃的法律關系或雙方另行簽定屋頂租賃合同，否則不適用買賣不破租賃原則。這是一個20年或25年的合同，穩定性很重要，買賣不破租賃是國家對于租賃關系的保護，所以要在EMC當中明確租賃的法律關系，不僅僅是支付電費的合同。第二，EMC合同當中應明確在何種條件下承租方有權調整為全額上網模式以及屆時的權利義務關系。第三，EMC模式下，電費收入和租金互相抵減應注意相關的稅務風險。

 

其次，關于合同主體的要點見圖二。郝利強調，作為投資人，在和屋頂業主簽定合同時首先要關注簽約人是不是合法的屋頂權利人，有時候他說這個項目就是我的，要拿出產權證看一下，母公司或者子公司的都不行，必須自己是產權人，如果出租人不是產權人的話就應當取得產權人的書面授權，如果是轉租方的話應經過出租方的同意。那么，如果沒有產權證怎么辦？很多新建的項目甚至于老項目也沒有產權證的情況，要有建設工程規劃許可證、建設工程用地的手續才可以保證不是違章違法建筑。即使沒有產權證也要看有關的規劃手續確保這是合法建設的，符合規劃的。

 

圖二 合同主體法律風險問題

 

第三，關于合同效力，屋頂租賃合同無效的情形包括以下方面：

 

• 房屋未取得建設工程規劃許可證；
• 臨時建筑房屋未經主管部門批準建設；
• 房屋未按照建設工程規劃許可證的規定建設；
• 租賃期限超過二十年的，超過部分無效。
• 租賃期限超出臨時建筑使用期限，超過部分無效。

 

規避上述風險的建議見圖三，郝利解釋道，在簽租賃合同之前對房屋進行調查，確保房屋在出租以前被抵押或查封。如果之前就被抵押或查封了，我們的租賃權利在后。如果已經租下來了，那它再被抵押或查封的話，我們的權利仍是在先的，仍是“買賣不破租賃”。對租賃合同進行備案或進行公證的方式來確定屋頂出租的時間，對于我們是很好的保障。

 

圖三 規避屋頂租賃合同無效風險的建議

 

第四，關于權利義務的承擔，對于出租方來說，其主要義務是向承租方支付電費，對于承租方來說其主要義務是支付租金。在屋頂租賃合同或EMC合同當中出租方和承租方有其他的權利義務是需要關注的，如出租房的屋頂維保的相關義務，要確保屋頂的正常維護和保養，發生一些漏水和破損等情況要及時維修，提供便利條件。還有房屋出售時要及時通知承租方，保證承租方相關的權利，房屋拆遷時拆遷方案要經雙方的認定，光伏電站相關的賠償補貼要歸承租方，承租方要按約定使用屋頂，電站的建設運維期滿或解除合同時的義務。

 

?圖四 責任義務的承擔

 

第五，合同解除的問題。郝利表示，屋頂租賃或EMC合同發生爭議往往是在合同解除時，對于投資方來說幾千萬上億的投資，如果一些意外情況或屋頂業主的違約導致雙方合同的解除，對于雙方來說都會產生非常重大的影響，甚至也存在作為屋頂投資商在一定的條件下可能要考慮解除合同的情況，所以，解除合同的一些條件需要特別關注。法律規定的解除合同的條件見圖五，在合同簽署時也可以約定一些解除合同的條件，比如一方延遲支付租金或電費超過多少個月，我建議期限至少要6個月以上，因為這樣一個長期的合同是不應該輕易解除的，一般來說拖欠的租金或電費達到一定的金額或超過一定的期限以后才考慮解除合同的問題，而且在解除合同時要考慮損失是否能夠得到有效的彌補。此外，發函催告以后還不支付、以及租賃房屋被司法查封或其他出租方原因導致承租屋頂無法正常使用的、擅自變動房屋建筑主體和承重結構在出租人要求的合理期限內仍不予恢復原狀等情況可以解除合同。

 

 

因光伏電站投資大，回收期長，租賃期內不要輕易解除合同，一方要解除合同的話要考慮損失能否得到有效的彌補。

 

第六，關于爭議解決。郝利解釋道，選擇訴訟和選擇仲裁的區別在于：訴訟一般情況下是兩審終審，仲裁是一裁終局，好處在于一裁終局效率高些。訴訟是公開審理公開判決的，仲裁是不公開審理裁決也不公開。所以要考慮到自己的糾紛情況，不想為外界所知，尤其是一些施工企業和投資商，不想自己的訴訟和爭議情況被外界了解就可以選擇仲裁的方式；關于訴訟，任何情況下除非你有仲裁協議，否則都可以向法院訴訟，仲裁必須基于有效的仲裁條款才可以向仲裁委員會申請仲裁。無論是訴訟還是仲裁，涉及到財產保全和強制執行都由法院來執行。所以大家可以根據需要來選擇是訴訟還是仲裁的方式。

 

 

分布式光伏電站雖然容量較小，但其涉及的法律風險并不少，為規避25年的生命周期中可能出現的各種法律糾紛，在前期開發階段盡可能的防范風險發生才是最佳策略。

來源：光伏們